​青岛董家口经济区创新“五条路径” 盘活闲置低效土地

盘活闲置低效土地，促进土地集约节约利用，是保障重大项目落地、推动实现高质量发展的关键支撑。青岛董家口经济区锚定打造先进制造业基地目标，以大力实施城市更新和城市建设为机遇，以闲置低效土地开发再利用为突破口，分类处置、精准施策，变“增量开发”为“存量更新”，探索出功能园区解决供地难题的“五条路径”，为招商引资和项目建设提供了有力的土地保障。2021年以来，已回收闲置低效土地1151亩，二次落地5个项目、总投资169亿元；正在处置闲置低效土地1270亩，拟落地总投资258亿元的6个制造业项目。

路径一：修规再提级，“腾笼换鸟”招引大项目好项目

针对功能园区开发建设初期，规划的前瞻性、引领性不足，对项目投资产出效益标准的要求不高等问题，及时修编《青岛董家口经济区产业发展规划》《青岛董家口化工产业园总体发展规划》，对全域土地进行重新分类规划、精准提级，突出对高投入、高产出等重点项目的支持，以规划引领产业项目升级、产业布局优化。聘请石油和化学工业规划院对引进的项目进行评审论证，对不符合产业规划的项目，一律禁止供地，重点保障省、市重大产业项目用地需求，精准招引高端化工新材料产业链主企业。如，青岛正维安全环保技术服务有限公司占地60亩，年产值仅5377万元，运营的检测维修项目已不再符合“董家口化工产业园”新规标准要求。对此，董家口经济区协商启动对该宗土地进行调整，引导其另行选址，原地块承接总投资65亿元的海湾集团三期项目，达产后年可实现工业产值70亿元，助推海湾化学产值跨入200亿元。

路径二：收回再出让，“抛砖引玉”置换引新项目

针对企业拿地后，未能很好地适应外部市场、经济形势变化，生产经营困难、无力开发，部分土地、厂房处于闲置状态等问题，董家口经济区开展拉网式排查，建立闲置低效用地、“僵尸企业”等信息台账，按照未履行合同约定，以市场价格协议收回后再出让、再开发。如，阳煤恒源化工项目，原计划总投资54亿元， 2014年取得土地，合同约定2015年开工、2017年竣工，但后期因项目资金链断裂，投资计划搁浅，造成土地供而未用。对此，董家口经济区进行土地回购，重新出让给青岛惠城环保科技公司，新建总投资10.3亿元的4万吨/年FCC催化新材料项目和3万吨/年FCC催化装置固废再生利用项目，解决了当前世界废催化剂处置难题，达产后预计年上缴税收9700余万元，目前项目已主体竣工即将投产。

路径三：招商再开发，“蝶变换装”实现合作双赢

针对一些大企业一次性拿地面积大，但受多种因素影响无法全部高效利用，造成用地局部闲置的情况，董家口经济区通过与企业协商，采取合作招商、自主招商等方式，推动其强化与上下游企业协作，引进符合产业规划的项目，扩大投资规模，限期内完成闲置低效土地的开发利用。如，双星集团厂区内133亩土地闲置未开发，同时上达电子（深圳）公司拟在董家口经济区投资建设，董家口经济区管委推动双方合作，双星集团以土地作价入股招商，上达电子（深圳）公司以货币出资，投资20亿建设聚酰亚胺(PI)薄膜新项目，将解决电子“芯面”产业相关环节卡脖子问题，填补国内行业空白，实现替代进口，项目已于今年2月份开工建设。

路径四：集中再供应，“化零为整”成片开发建设

针对一些可供土地零散分布、分割过细，难以满足产业链上下游项目整体性统一供地要求的情况，采用“化零为整、集中连片”的方式，划定专用区域发展特定产业，实现统一供地、统一配套，解决零散式开发带来实际土地利用效率低下的问题，提升土地集约利用水平，发挥了园区的集聚效应。如，立足青岛市24条重点产业链中的高端化工新材料优势产业链，对504亩零星地块、闲置土地进行整合划片、统一供应，划定为精细化工集聚区，实现高端化工企业“链条式”“集群式”发展，目前该区域已集聚了总投资36.3亿元的丰达利新材料、PVB中间膜等6个项目，亩均投资720万元，实现集中集约、链群发展。

路径五：先建再租赁，“筑巢引凤”供给标准厂房

针对一些新技术、轻资产的人才项目或企业，因缺乏初期启动资金难以拿地，导致符合规划的好项目落不了地的情况，董家口经济区引导国有平台公司，利用现有土地资源建设标准化厂房，通过租赁给项目方和股权合作等方式，高效节约集约使用土地。如，省新旧动能转换重大项目库第一批优选项目，总投资约8亿元的聚烯烃成核剂项目，因投资方山东科技大学教授团队遇到资金瓶颈，无力拿地，导致不能按计划开工建设。为此，平台公司董家口发展集团先行拿地，投资1.5亿元按照项目工艺要求建设标准化厂房，采用租赁方式给项目方使用，既解决了项目落地燃眉之急，又实现了国有资产的保值增值，公司产品将打破美国公司30年的技术垄断，填补国内多项技术空白。